Prédios abandonados: como os municípios devem agir

Mais de 6 milhões de imóveis estão desocupados em todo o País – um número que supera o déficit habitacional brasileiro, que é de 5,4 milhões de unidades. Os dados constam do último Censo Demográfico realizado pelo IBGE (2010) e mostram, portanto, um paradoxo: há mais imóvel vazio do que pessoas em busca de local para morar. 

Há, inclusive, imóveis que pertencem aos Governos (União, Estados e municípios) nessas condições. Por outro lado, um ‘boom imobiliário’  vivido pelas cidades brasileiras no início dos anos 2000, associado à vertiginosa queda da economia brasileira, fizeram com que surgissem na paisagem das cidades esqueletos de prédios inacabados e no aguardo de providências judiciais e administrativas – condições que facilitaram a ocupação por grupos de sem-teto.

Cabe ressaltar que a Constituição Federal prevê que a propriedade deve atender o que se chama de ‘função social’, segundo preconiza o Art. 5o. 

Art. 5º - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (...)

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
Desta forma, a propriedade é um direito individual garantido pela Constituição. Entretanto, para o seu exercício, há a condicionante do alcance da função social. Assim estamos frente a um direito-dever que garante a fruição da propriedade ao indivíduo e, ao mesmo tempo, a obrigação do mesmo, da sociedade e do Estado, de que a propriedade cumpra sua função social.
Encontramos a definição de ‘função social da propriedade urbana’ no Estatuto das Cidades (a Lei 10.257/2001):

Art. 39 - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei. (grifo nosso).

os municípios podem agir por meio de frentes de trabalhos, visando evitar o abandono de prédios e casas e, consequentemente, ocupações irregulares.
Desde adequação na legislação local sobre o tema até parcerias com associações e universidade podem contribuir para evitar este problema.

Nesse sentido, arrisco-me a conceituar que a função social da propriedade urbana é alcançada quando, no local, há uma atividade de moradia, trabalho, preservação do meio ambiente, preservação histórica ou cultural ou constituição de rendimento patrimonial.

No tocante aos municípios e à sua gestão, é sabido que trata-se de tarefa árdua fiscalizar todos os prédios e casas, para verificar se alguns desses requisitos está revestindo as propriedades objeto deste artigo.

A criação de Cadastro Municipal visando registrar as propriedades que encontram-se em litígio judicial ou desocupadas, parece-me medida de suma importância que auxiliaria os municípios nesse controle.

Através de lei municipal, as Prefeituras podem incumbir aos responsáveis legais a iniciativa de informar o motivo da desocupação, lembrando que não é vedado possuir imóvel para fins de rendas e constituição de patrimônio.

Com esse cadastro, as Prefeituras podem monitorar a situação dos prédios desocupados, devendo criar a obrigação para os responsáveis legais de informarem constantemente a situação do imóvel, penalizando com multa quem deixar de prestar as informações.

Destaco que tal iniciativa deve ser amplamente divulgada, com campanhas permanentes e prazo razoável para o início da vigência legal.

A regulamentação de processo administrativo para arrecadação de imóveis urbanos abandonados é outra medida que contribuirá neste controle. O Código Civil Brasileiro permite o processo de arrecadação. Dessa forma, basta os municípios, via decreto, regulamentarem os procedimentos. Vejamos o dispositivo do Código Civil:

Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições. Além destas medidas, o que não pode acontecer é o fato de áreas e prédios de propriedade do Estado serem abandonados como se não tivessem mais serventia estatal. Os municípios precisam compreender que a função social da propriedade necessita de ampla fiscalização, pois é o mecanismo de intervenção estatal que garante o uso adequado deste bem imóvel.