Assembleias Gerais: Elas podem ser anuladas?

Na semana passada, vimos o que é e quais os tipos das Assembleias Gerais. Na coluna desta semana falaremos sobre um dos primeiros – e principais – passos para a realização de uma Assembleia (e que muitas vezes deixa margens para o pedido de nulidade de uma assembleia): a convocação.

Forma da Convocação

Quanto à forma da convocação, deve sempre ser a forma escrita, com comprovante de recebimento, a qual é a que mais condiz com as normas legais que regem o condomínio edilício, a ter-se em conta a nulidade da assembleia deliberativa que não contar com a convocação de todos os condôminos (art. 1.354, do CC).

Lembre-se que hoje temos muitas ferramentas digitais e virtuais. Não necessariamente precisa ser a forma impressa, porém, atente-se sempre a garantir que se tenham formas e mecanismos para refutar e comprovar que todos foram convocados!

Outro ponto importante: observe o que diz a Convenção do Condomínio. Tanto o modo, quanto à forma de convocação das assembleias, deverão ser objeto de tratativa na convenção do condomínio, a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos. Assim a legislação determina que as convenções regulamentem as características e formalidades da convocação.

Portanto, como vimos até agora, todos os condôminos devem ser convocados, sob pena de anulação das deliberações da Assembleia.

Prazos de antecedência do Edital

A legislação não estipula prazos ou antecedência para a emissão do Edital. No entanto, este prazo deve prever que, todos os condôminos sejam convocados e tenham para que possam comparecer à realização da reunião assemblear. 

Pauta do dia – ponto fundamental do Edital
Outra formalidade que deve ser seguida é a Pauta da Ordem do Dia, constante no Edital de Convocação. 
O edital de convocação deve deixar claro e sem margens de dúvidas o motivo da Assembleia, bem como deixar inequívoco os itens que serão objetos de discussão.
Deve contemplar os seguintes itens:
O dia, a hora da primeira e da segunda chamada,
O local onde será realizada a Assembleia,
A ordem do dia e o quórum exigido para cada caso,
As condições para os condôminos participarem,
Quem está convocando, tudo com a maior clareza possível. 
Decisões diversas das especificadas no edital, ou seja, deliberar sobre o assunto que não constou do edital poderá desobrigar os discordantes e ausentes de cumprirem tais decisões.

Assuntos gerais: cuidado, ele pode ser um grande vilão!

Um parêntesis visto o que acaba ocorrendo na grande maioria das Assembleias realizadas:
Nos editais, sempre tem o item Assuntos Gerais, ou de Interesse coletivo. Mas, efetivamente, o que pode ser discutido?

Bem, os assuntos são “gerais, mas nem tanto”. Na pauta da assembleia, o item assuntos gerais devem ser usados para debater matéria de caráter administrativo. 

Não se pode incluir aí tema que venha a gerar despesa ou alterar normas do condomínio.

Vejamos um exemplo: o Condômino da unidade 101 tem em sua casa um cãozinho. 

Recebe o Edital de Convocação, para a Assembleia Geral Ordinária, em que os itens da pauta são prestação de contas; previsão orçamentária, e assuntos de interesse geral (ou coletivo). Como ele sempre acompanha as contas através dos balancetes mensais, ele diz consigo mesmo: “Não é necessário ir à Assembleia, pois os assuntos são os corriqueiros, e concordarei com as decisões tomadas”.

No entanto, quando da realização da Assembleia, esta, em itens gerais, sem constar da pauta, delibera, vota e aprova que, a partir desta data é proibido circular nas áreas úteis do prédio com animais de estimação, seja de qual porte for, ainda que no colo.

Por não constar da pauta, o nosso condômino da unidade 101 pode invocar a anulação da Assembleia, pois não constava da Convocação o item em que ele, certamente teria interesse em tomar parte da discussão.

Ou seja – só se cria direitos ou restrição à direitos se ele constar na pauta de discussão e votação (e seguindo aos quóruns definidos em Lei!).

A possibilidade de anulação de uma Assembleia

Como já dissemos, a Assembleia deve seguir ao rito formal para sua realização.

Se atendidas estas formalidades na Convocação, pode dar-se então, efetivamente à realização da Assembleia. 
Caso não sejam atendidas, poderá ensejar à anulação judicial da Assembleia (ação judicial de anulação de ato jurídico), mesmo que, por exemplo, em um Condomínio com 100 unidades, apenas uma não tenha sido convocada.

Todos os condôminos devem ser convocados, sem exceção. O SECOVI (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comercial) destaca que cabe ao Condomínio comprovar que todos os condôminos foram convocados: “Caso seja pedida pelo Condômino não convocado a anulação judicial da Assembleia, cabe ao Condomínio / Síndico “comprovar, o recebimento da mesma, através de meio inequívoco, seja tomando o protocolo de recebimento na cópia da convocação ou em livro próprio, ou ainda, através da convocação pelo correio com aviso de recebimento” (SECOVI/RS).

Independente da forma exigida para convocar a Assembleia Geral é interessante afixar em todas as entradas do condomínio cópia do edital, pois a publicidade para realização de uma Assembleia Geral nunca será demais nesses casos. 

Além de atender as exigências legais, deve o Síndico também fazer convites pessoais, informando, principalmente, da importância dos assuntos a serem deliberados.
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Na próxima semana, falaremos sobre quórum de votação.

Hamilton Bueno Júnior é Advogado, administrador, jornalista e gestor condominial
Para entrar em contato: [email protected]