Assembleias de Condomínio – a hora e a vez de você ter voz!

Assembleias Gerais – o evento mais importante do Condomínio!

A palavra Assembleia origina-se etimologicamente do francês assembleé, e significa reunião de muitas pessoas para determinado fim - grupo de pessoas reunidas, conjunto constituído e chamado a deliberar.

No condomínio, a Assembleia é o órgão máximo. No entanto, muitas vezes, são colocados em pauta assuntos que não condizem com a convocação, ou, para piorar, tomam-se decisões que estão em discordância com a Legislação.

Então, para garantirmos a realização de uma Assembleia de forma correta, vamos aprender mais sobre ela.

Deliberação em assembleia – garantir a vontade da maioria

Em um estado de direito, não há que se falar em atitudes arbitrárias e unilaterais.

Como sabemos, a palavra condomínio significa "propriedade comum". O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de todos são condições básicas para a vida em condomínio. Em termos de propriedade, a cada área privativa corresponderá uma fração ideal da área comum – portanto, são vários “proprietários”.

E sendo vários, democraticamente, deve prevalecer a vontade da maioria. Todas as normas estabelecidas por assembleias de condomínios devem prevalecer, mesmo que prejudique os interesses individuais.

Tipos de Assembleia

Em condomínios temos três tipos de assembleias. Vamos a cada uma delas:

Assembleia Geral Especial - AGE: Realizada em casos especiais, como a ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação, tomada de decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou a alienação do imóvel.

Assembleia Geral Extraordinária - AGO: Pode ser convocada sempre que houver necessidade, pelo síndico ou por ¼ dos condôminos, que deverão assinar o Edital de Convocação da Assembleia.

Assembleia Geral Extraordinária – AGE: serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos nas AGO’s. Serão realizadas sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão. Pode ser deliberado numa AGE despesas extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio.

AGO – Assembleia Geral Ordinária – obrigatoriedade!

A Assembleia Geral Ordinária – AGO, é realizada uma vez por ano. Aprova as verbas destinadas ao próximo exercício. Serve ainda à prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e à eleição do síndico. Se o proprietário não comparecer, o inquilino vota sem necessidade de procuração. A convenção estabelece o período em que é realizada a assembleia ordinária, normalmente no primeiro trimestre do ano.

O Código civil obriga a realização, pelo menos uma vez por ano, da Assembleia Geral Ordinária - AGO, na qual deve ser objeto de deliberação:

1 – A aprovação do orçamento das despesas,

2 – Os valores das contribuições das contribuições dos condôminos,

3 – A prestação de contas e, eventualmente,

4 – Eleição do síndico e alteração do Regulamento Interno.

O rol de assuntos, conforme art. 1350 do Código Civil, enumera o que obrigatoriamente deve ser discutido, no entanto, nada impede que constem outros assuntos da pauta.

A convocação para a Assembleia Geral

Sabendo o que é uma Assembleia, falemos do primeiro para sua efetiva realização: a Convocação.

Este item merece especial atenção, pois, caso não seja seguido à risca o preconizado na legislação pode levar a problemas futuros – inclusive sujeitando à uma eventual anulação da Assembleia!

Portanto, cabe, primariamente ao Síndico, a responsabilidade pela Convocação, sejam as Assembleias Ordinárias ou Extraordinárias.

O Edital de convocação deve ter o cuidado de deixa claro e cristalino que, quem está convocando a Assembleia é o Síndico.

No entanto, pode ocorrer de ser o Síndico omisso, e não convocar a Assembleia. Nestes casos, 1/4 dos Condôminos poderá fazê-lo. Os próprios condôminos poderão fazê-lo mediante requerimento com a assinatura de condôminos que representem ¼ (um quarto) do condomínio, mas, deverão ser observados todos os outros requisitos para a instalação da assembleia, inclusive com obediência à forma e prazos para convocação que a convenção estabelecer ou, se omissa, conforme dispuser a lei.

Importante destacar que sempre o critério para o quórum é o definido na Convenção (que quase sempre é o da fração ideal), ou seja, deve ser um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade.

Quem deve ser convocado?

. Convocar é o ato de conclamar, chamar determinadas pessoas a determinado ato, e é, um ato que deve ser tratado cuidadosamente, pois dele podem advir consequências jurídicas complicadíssimas.

Primeiramente, para sua realização, existem passos e ritos a serem seguidos, destacando um procedimento bastante formalizado, devendo seguir ao preconizado na Legislação vigente e na Convenção Condominial.

Este rigor do formalismo é medida de proteção dos interesses comuns, visando maior estabilidade da vida condominial posto que, conforme ensinamento de Alcides Bulgarelli , uma vez instituído, o Condomínio passa a ser regulado pela Convenção Condominial.

Vejamos o estabelecido pela legislação:

Código Civil - Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

O requisito básico, “conditio sine qua non”, é a efetiva convocação de todos os condôminos. Ao início do capítulo, falamos na conceituação do termo condômino, como proprietário e cônjuge. Veja, a lei fala que todos os condôminos devem ser convocados. Ela não diz que todos os condôminos (proprietários) ou possuidores (inquilinos/locatários) devam ser convocados. Mas vamos olhar para a Lei 4.591, Art. 24, Parágrafo quarto:

Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Então, convocamos o locador, e ele decide se participa ou se manda o locatário.

Vimos aqui um pouco do que é a Assembleia Geral. Na próxima coluna falaremos sobre nulidades e votações. Até a semana que vem!