Quem obtém renda com aluguel de imóveis precisará ficar atento às mudanças previstas pela reforma tributária. As mudanças previstas pela reforma tributária passarão a atingir determinados proprietários a partir de 2027, quando começam a valer os novos tributos que substituirão parte do modelo atual de tributação sobre o consumo.
A Receita Federal do Brasil detalhou as novas regras durante uma transmissão sobre o Imposto de Renda da Pessoa Física e explicou como o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) passarão a incidir sobre a locação de imóveis por pessoas físicas.
Embora a medida não atinja todos os proprietários, ela deve impactar diretamente quem possui uma carteira maior de imóveis e recebe valores expressivos com aluguel.
Quem terá de pagar os novos tributos
Segundo a Receita Federal, os novos tributos incidirão apenas sobre quem se enquadrar simultaneamente nas duas condições previstas pelas regras. O primeiro critério é possuir mais de três imóveis destinados ao aluguel. O segundo é obter receita anual superior a R$ 240 mil com os aluguéis.
Na prática, quem possui poucos imóveis ou recebe rendimentos abaixo desse limite continuará fora do alcance da nova cobrança.
A regra também valerá para imóveis alugados por temporada por meio de plataformas digitais, como Airbnb e similares.
Apesar da inclusão dos aluguéis no novo sistema tributário, a legislação prevê mecanismos para reduzir o impacto financeiro sobre os proprietários.
Nos contratos residenciais convencionais, haverá redução de 70% na alíquota dos novos tributos. Além disso, os contribuintes poderão descontar diversas despesas relacionadas ao imóvel.
Entre as despesas que poderão ser descontadas da base de cálculo estão IPTU, condomínio, foro anual e taxa de ocupação. O modelo prevê ainda a criação do redutor social, mecanismo que autoriza a dedução de R$ 600 mensais para cada imóvel residencial alugado.
Airbnb terá tratamento diferente
Os imóveis alugados por temporada terão regras específicas. Nesse caso, a legislação equipara a atividade aos serviços de hospedagem e hotelaria, aplicando uma redução menor na carga tributária.
Enquanto os aluguéis residenciais tradicionais terão redução de 70% na alíquota, os imóveis de temporada contarão com abatimento de 40%. A mudança deve afetar principalmente proprietários que utilizam plataformas digitais para locações de curta duração.
A reforma também criou incentivos para imóveis localizados em zonas urbanas reabilitadas. Nesses casos, a redução da alíquota poderá chegar a 80% durante os cinco anos seguintes à emissão do habite-se.
O objetivo é estimular investimentos em regiões que passaram por processos de recuperação e revitalização urbana.
Cobrança será implantada de forma gradual
A transição para o novo modelo tributário ocorrerá ao longo dos próximos anos. Os contribuintes começarão a recolher a CBS em 2027.
Já o IBS terá implementação gradual até 2033, período em que substituirá definitivamente os tributos atuais.
Nos dois primeiros anos, o IBS terá uma alíquota simbólica de 0,1%. A estimativa do governo é que a alíquota combinada dos dois tributos fique em torno de 26,5% ao final da transição.
Uma das dúvidas mais frequentes entre proprietários diz respeito à emissão de notas fiscais. De acordo com a Receita Federal, essa obrigação ainda não entrou em vigor.
A definição dos detalhes da medida ficou para uma etapa posterior, quando a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS publicarem a regulamentação específica. Até lá, os proprietários não precisam emitir notas fiscais referentes aos contratos de aluguel.
Especialistas avaliam que a nova tributação deverá alterar o planejamento de investidores imobiliários e proprietários que possuem vários imóveis para locação.
Embora os descontos previstos pela reforma reduzam parte do impacto, a inclusão dos aluguéis no sistema de IBS e CBS representa uma mudança significativa para um setor que tradicionalmente não estava sujeito a esse tipo de tributação sobre o consumo.
Com a implementação gradual até 2033, proprietários terão alguns anos para se adaptar às novas exigências e compreender como as mudanças afetarão a rentabilidade dos seus investimentos imobiliários.