Não foi por ação dos bancos, financiando mais aquisições, mas dos próprios donos de imóveis e dos compradores que o mercado de imóveis usados registrou crescimento de 56,87% nas vendas em Santos e mais sete cidades da Baixada Santista em fevereiro frente a janeiro. Essa alta pôs fim a três meses seguidos de baixa nas transações, que vinham em queda desde novembro de 2021.
Pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) com 88 imobiliárias e corretores de oito cidades da região apurou que bancos públicos e privados financiaram a aquisição de apenas 24% das casas e apartamentos vendidos em fevereiro. Quem ‘financiou’ a maioria das vendas 38,67% do total foram os próprios donos dos imóveis, que parcelaram o pagamento aos compradores. A participação dos bancos foi a menor desde novembro e a dos proprietários, a maior.
As vendas feitas com pagamento à vista também cresceram em fevereiro, chegando a 36% do total, maior percentual observado nesses quatro meses. A parcela dos consórcios foi minoritária, de 1,33% em fevereiro, e inferior à última registrada nesse período, de 2,22% em dezembro. Somadas as vendas feitas à vista, com pagamento parcelado e por consórcios, elas superaram percentualmente as realizadas por financiamento bancário entre novembro do ano passado e fevereiro (ver quadro abaixo).
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Foram vendidos em fevereiro mais apartamentos (68,63% do total) do que casas (31,37%) e 63,89% deles com preços médios de até R$ 300 mil. Esses imóveis estão distribuídos por bairros de periferia (44,26%), de regiões nobres (40,98%) e do centro (14,75%) das oito cidades pesquisadas. O padrão construtivo dessas residências é médio (52,94%), standard (27,45%) ou luxo (19,61%).
Os apartamentos que as imobiliárias venderam têm dois dormitórios (45% do total), um (25%), três (15%) ou quatro (5%) ou são quitinetes (10%). A maioria tem uma vaga de garagem (70%) e a área útil varia de 51 a 100 metros quadrados (40% deles), de 101 a 200 m² (20%) e de 201 a 300 m² (5%). Outros 35% têm até 50 m² disponíveis.
As casas têm, na maioria, dois dormitórios (75% delas), área útil variando entre 51 e 100 metros quadrados (43,75%), de 101 a 200 m² (31,25%) e até 50 m² (25%) e dispõem de duas vagas de garagem (50%), uma (43,75%) ou quatro vagas (6,25%).
Banco perde protagonismo
Essa “fotografia” do mercado da Baixada Santista em fevereiro, segundo definição do presidente do CreciSP, José Augusto Viana Neto, permite duas interpretações: “A primeira é positiva, por sabermos que há compradores com recursos para comprar à vista e vendedores com disposição para parcelar os pagamentos, e a segunda é negativa por vermos que os bancos não são os protagonistas e líderes do mercado, como deveriam ser”.
“Os bancos não podem abdicar do papel de principais facilitadores do acesso à casa própria”, afirma Viana Neto, ao defender que, entre outras medidas que deveriam adotar, como a redução de taxas cobradas nos empréstimos e ampliação dos prazos de financiamento com redução da parcela de entrada, eles “não embarquem na onda do Banco Central que elevou a Selic para 11,75% e façam o mesmo com as taxas de juros dos financiamentos”.
Ao financiar a compra de um imóvel, o presidente do CreciSP lembra que os bancos não fazem uma simples operação de crédito, “mas um empréstimo de longo prazo que fideliza o mutuário à instituição por um longo período e o torna cliente cativo e usuário de muitos outros produtos e serviços que lhes rendem ganhos expressivos”. Viana Neto afirma que essas características dos financiamentos imobiliários “por si só justificam moderação nos juros, redução dos custos dos empréstimos e facilitação do acesso ao crédito”.
Locação de residências tem queda de 28,47%
As 88 imobiliárias e corretores de Santos e de outras sete cidades da Baixada Santista que responderam à pesquisa do CreciSP viram o volume de imóveis alugados cair 28,47% em fevereiro depois da alta registrada em Janeiro, que foi de 22,22% sobre dezembro.
Eles alugaram mais apartamentos (55,56% do total) do que casas (44,44%) e com 66,67% dessas novas locações enquadradas nas faixas de aluguel mensal de até R$ 1.500,00. Mais da metade (52,83%) desses imóveis é de bairros de periferia, 28,30% de bairros centrais e 18,87% de áreas nobres. É também maioria (61,76%) os que são do padrão construtivo médio, 35,29% do padrão standard e 2,94% do padrão luxo.
Os apartamentos de dois dormitórios foram os mais alugados (57,14%), seguidos pelas quitinetes (21,43%), pelos de um dormitório (14,29%) e pelos de três (7,14%). A maioria tem uma vaga de garagem (81,25%) e a área útil é variável: 50% têm de 51 a 100 metros quadrados, 43,75% dispõem de até 50 m² e 6,25% têm entre 101 e 200 m².
As casas têm dimensões maiores, com 42,86% dispondo de três dormitórios, 35,71% com dois e 21,43% com um dormitório. A área útil de 42,86% mede entre 51 e 100 metros quadrados, 28,57% dispõem de até 50 m², 14,29% entre 101 e 200 m² e 14,29% entre 201 e 300 m². Assim como nos apartamentos, a maioria tem duas vagas de garagem (57,14%).
A pesquisa CreciSP foi feita nas cidades de Bertioga, Guarujá, Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe, Praia Grande, Santos e São Vicente.