Comprar imóvel pode custar até 18 vezes mais caro só pela escritura, revela estudo

Um levantamento jurídico-econômico mostrou que o custo de uma escritura pública no Brasil pode variar até 1.800% conforme o estado. A análise foi feita em outubro de 2024 pelos pesquisadores Luciano Timm, professor de direito da FGV, e Thomas Conti, economista e professor do Insper.

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Diferenças gritantes

Tomando como base o valor médio de imóveis novos no Brasil, R$ 310 mil, registrado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), os especialistas encontraram disparidades expressivas:

Rio Grande do Norte: escritura custava R$ 440.

Acre: preço chegava a R$ 8.600.

A conclusão é que quanto mais pobre o estado, mais alto tende a ser o valor cobrado pelos cartórios, reflexo da baixa concorrência e do poder de mercado dessas instituições.

'A hipótese principal é o poder de mercado: não tem muita concorrência entre cartórios nesses estados, e eles conseguem impor taxas mais altas', afirma Conti.

Decisão do CNJ favorecia cartórios

O parecer surgiu após uma mudança na interpretação da lei pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em 2024. Os providos 172 e 175 obrigavam que compradores, vendedores e construtoras passassem a emitir escritura pública em transações imobiliárias antes, o contrato privado, registrado em cartório, era suficiente.

Na prática, isso ampliaria a cobrança de taxas, já que a escritura pública encarece o processo e varia conforme o valor do imóvel. Apenas agentes financeiros, como bancos, ficariam dispensados.

Após críticas, o corregedor de Justiça, ministro Mauro Campbell, suspendeu a determinação por tempo indeterminado.

Insegurança jurídica não justificava a mudança

Os pesquisadores analisaram processos no Superior Tribunal de Justiça (STJ) para verificar se a ausência da escritura pública estaria gerando disputas. Concluíram que havia poucos casos relacionados e que, mesmo neles, a escritura não teria evitado judicialização.

'É realmente estranho [passar a cobrar a escritura pública]. Não havia judicialização significativa no sistema anterior que justificasse mudar', reforça Conti.

Impacto

Se confirmada, a mudança poderia gerar uma nova e constante fonte de renda para os cartórios, aumentando significativamente os custos de quem compra imóveis no país, em especial em estados com tarifas mais elevadas.

Principais tópicos

Levantamento jurídico-econômico (out/2024)

Autores: Luciano Timm (FGV) e Thomas Conti (Insper).

Constatou variação de até 1.800% no custo de escritura pública no Brasil.

Exemplos de discrepância

Imóvel de R$ 310 mil (valor médio segundo Abrainc).

Rio Grande do Norte: escritura custava R$ 440.

Acre: valor chegava a R$ 8.600.

Conclusão: estados mais pobres cobram mais caro devido à baixa concorrência cartorial.

Mudança no CNJ (2024)

Providos 172 e 175 obrigavam escritura pública em negociações imobiliárias.

Antes, contrato privado registrado era suficiente.

Apenas bancos seriam dispensados da exigência.

Regra foi suspensa por decisão do ministro Mauro Campbell (corregedor de Justiça).

Análise de judicialização

Estudo de processos no STJ mostrou poucos casos relacionados.

Escritura pública não teria evitado judicialização existente.

Pesquisadores questionam a real necessidade da mudança.

Impacto potencial

Consolidação da regra criaria nova fonte de renda para cartórios.

Encargos poderiam encarecer ainda mais a compra de imóveis, sobretudo em estados com tarifas elevadas.