Os prédios “tortos” se tornaram uma marca registrada da paisagem de Santos. O fenômeno tem origem em um antigo erro de engenharia. A cidade foi erguida sobre manguezais aterrados. O resultado é um solo argiloso, encharcado e de baixa resistência, incapaz de sustentar o peso de grandes edifícios.
Um dos grandes questionamentos para quem vive em um desses prédios tortos é quais seriam as alternativas para consertá-los. Como, por exemplo, a estabilização da inclinação por meio de estacas ou então a construção de uma estrutura por baixo do edifício. Dessa forma, existe possibilidade de transferir a carga para estacas escavadas. Contudo, tudo isso tem um preço.
Para o diretor da Santa Cecília Incorporadora, a pergunta central não é quanto custa endireitar um prédio. Mas sim quanto de valor se recupera depois da obra. Segundo ele, sem essa conta, um condomínio pode executar uma intervenção tecnicamente correta, embora economicamente difícil de justificar.
“Se o custo por unidade ficar muito alto e o imóvel continuar carregando o estigma de ‘prédio que já foi torto’, pode ser que financeiramente a conta não feche para todos os moradores”, afirmou. Em contrapartida, o empresário reconhece que, em certos casos, a obra pode preservar um patrimônio relevante, devolver segurança e evitar perdas ainda maiores.
Condomínios sem fôlego financeiro
Obras da magnitude das que estão sendo discutidas em Santos, estimadas em até R$ 22 milhões, colocam os condomínios diante de um problema estrutural. Assim, Teixeira Filho lista os obstáculos mais comuns: inadimplência, moradores idosos com renda limitada, unidades alugadas, proprietários que se recusam a investir e dificuldade de aprovar rateios elevados.
“Um condomínio não funciona como uma empresa com caixa, crédito e planejamento de investimento de longo prazo”, observou. Na avaliação dele, sem algum tipo de financiamento estruturado, apoio público ou linha de crédito específica, muitos projetos tendem à inviabilidade. “A obra pode ser necessária, mas a forma de pagar é talvez o maior problema”.
Cidade dos prédios tortos
Na década de 1970, os edifícios da Orla de Santos começaram a entortar, causando curiosidade em moradores e visitantes da cidade. Desde então, não é incomum ouvir uma associação entre a cidade e os “prédios tortos”. Quando questionado sobre o impacto da fama negativa nas vendas de novos empreendimentos, o empresário afirmou que a percepção existe, porém não abala o mercado.
A razão, conforme ele, é que a engenharia evoluiu de forma incomparável em relação ao passado. Com efeito, nos projetos atuais, as fundações chegam a ultrapassar 60 metros de profundidade e procedem de uma série de estudos técnicos como sondagem de solo, análise de cargas estruturais e estudo dos ventos.
Além disso, Teixeira Filho destaca que Santos possui um dos solos mais desafiadores da América Latina, o que elevou o nível técnico das construtoras locais.
“Hoje, quem constrói em Santos precisa estar mais preparado, e isso se reflete na qualidade dos empreendimentos recentes”, disse. Para ele, o mercado já faz com clareza essa distinção entre prédios antigos e construções modernas, e os compradores, cada vez mais informados, também.
Prova disso, argumenta o diretor, é que o tema nunca foi suficiente para derrubar o mercado imobiliário local. Isso porque Santos segue com escassez de terrenos, localização privilegiada e demanda consistente. O que mudou, a seu ver, é o perfil do comprador, mais exigente, com mais perguntas e maior valorização da transparência.
Setor privado como parte da solução
Teixeira Filho defende que as construtoras não devem carregar sozinhas a responsabilidade pela recuperação dos prédios antigos, pois essa é, primariamente, uma obrigação dos proprietários, dos condomínios e, em casos de risco urbano, do poder público. No entanto, o setor privado pode, sim, integrar a solução.
Desse modo, as empresárias poderiam contribuir com estudos, propostas de retrofit, permutas, compra de áreas e até projetos de substituição de edifícios antigos, a depender da viabilidade de cada caso.
“Esses recursos poderiam, em tese, ser direcionados — ao menos em parte — para fundos ou programas específicos de recuperação estrutural”, sugeriu. Para ele, o desafio maior é transformar um problema individual de cada condomínio em uma política pública estruturada, com participação coordenada do setor privado, do poder público e da sociedade.