Nova Lei do Aluguel tem prós e contras

A nova Lei do Inquilinato, sancionada com cinco vetos, na última quinta-feira, pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, simplifica o processo de despejo do inquilino inadimplente e desonera locador e locatário em caso de rescisão de contrato. A lei 12.112/2009 tem prazo de 45 dias para ser regulamentada.

Segundo o advogado Paulo José Ferraz de Arruda Junior, que atua na área de locação de imóveis, a nova lei “aperfeiçoa algumas regras, atualiza alguns dispositivos e se adapta ao novo Código Civil”.

Uma das medidas, segundo Paulo Ferraz, desonera ambas as partes — locador e locatário — no que diz respeito à multa de rescisão do contrato de locação. Ferraz explica que pela lei vigente 8.245/1991, a multa rescisória equivale a três salários.

Porém, a nova regra estipula multa proporcional ao tempo que resta para o término do contrato. Ferraz exemplifica com um contrato de três anos e multa de três salários. Conforme a nova legislação, a multa fica condicionada a um salário por ano de contrato. Então, se o contrato for rescindido no último ano a parte requerente (locador ou locatário) paga multa de apenas um salário referente àquele ano. Segundo Ferraz, o Código Civil já prevê a proporcionalidade da multa rescisória.

Quanto ao despejo, a nova legislação determina a tramitação da ação judicial em seis meses. Atualmente uma ação de despejo rola cerca de 14 meses até a sentença final.

O inquilino inadimplente fica obrigado a pagar a dívida num prazo de 15 dias a partir da notificação ou será despejado do imóvel. Ferraz esclarece que a dívida deve ser paga integralmente.

De acordo com o advogado, pela lei vigente o inquilino inadimplente tem 30 dias para pagar a dívida ou desocupar voluntariamente o imóvel, porém o despejo só acaba acontecendo após o final da tramitação da ação judicial. Uma ação de despejo pode se prorrogar por mais de um ano. “A partir da ação de despejo o locatário para de pagar o aluguel e o locador arca com todas as despesas (água, luz, IPTU e condomínio) até o despejo”.

A nova lei muda ainda a regra para o fiador, que poderá pedir desoneração em caso de falecimento do locatário e próximo do final do contrato de locação. Com o deferimento, o fiador continua responsável somente por mais 120 dias.

Entretanto, de acordo com Ferraz, essa medida pode gerar controvérsias no mercado de locação que vê no fiador e no seguro-fiança suas principais garantias para o fechamento dos contratos. Mas, outra regra desobriga o locador à renovação de contrato.

Vetos

Entre os itens vetados estão o que determina concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias pelo locador por motivo de melhor oferta de terceiro, e o que prevê a concordância do locador para a manutenção do contrato do inquilino pessoa jurídica quando houver mudança de sócios.