O Guarujá, historicamente o refúgio predileto da alta renda paulistana, atravessa um momento de reajuste severo em seu mercado imobiliário de luxo. A combinação de fatores como a sensação de insegurança urbana, a alta nos custos de manutenção e a concorrência com novos destinos — como a Riviera de São Lourenço — criou um cenário de baixa liquidez e sobreoferta.
Hoje, propriedades de alto padrão chegam a ficar ‘encalhadas’ por até quatro anos à espera de um comprador.
Um dos termômetros mais claros dessa crise é o tradicional Jardim Acapulco. Estima-se que cerca de metade das 1.500 residências do loteamento estejam disponíveis para venda.
Segundo dados da consultoria matchpoint, o tempo médio para concretizar um negócio na região varia de 36 a 48 meses, com valores finais de fechamento que ficam, em média, de 15% a 20% abaixo do pedido inicial.
Em situações mais críticas, a redução no preço precisa chegar a 40% para que o ativo atraia interessados.
Estratégia de “liquidação forçada” para gerar liquidez
Diante desse travamento, consultorias especializadas têm adotado táticas agressivas de reposicionamento. Júlia Botelho, sócia da matchpoint, destaca que no contexto atual do Guarujá, o preço deixou de ser apenas uma referência para se tornar o principal instrumento de venda.
Recentemente, a empresa viabilizou a venda de uma mansão de 800 m² nas Astúrias, que estava parada há dois anos, por R$ 2,54 milhões, após um corte drástico no valor e uma revisão completa do público-alvo.
Para Júlia, não se trata de desvalorizar o imóvel, mas de aceitar que o mercado mudou. A manutenção de uma propriedade deste porte exige uma estrutura pesada de segurança, equipe de apoio e impostos, o que se torna um fardo financeiro para proprietários que utilizam a casa apenas em feriados ou férias.
A concorrência com a Riviera de São Lourenço
Outro complicador para o mercado santamarense é a ascensão da Riviera de São Lourenço, em Bertioga. O destino vizinho tem atraído o público de elite devido ao padrão construtivo homogêneo e à segurança privada mais ostensiva.
Enquanto o Guarujá tenta liquidar seu estoque, a Riviera vê seu metro quadrado atingir valores astronômicos, com lançamentos que chegam a custar R$ 70 mil por m².
Para quem deseja vender no Guarujá hoje, a recomendação dos especialistas é clara: é necessário realinhar as expectativas. O mercado deixou de ser de valorização especulativa para se tornar um mercado de ajuste real às condições de demanda.