Consórcio seria a melhor opção para compra da casa própria

Hoje a classe C responde por mais da metade dos brasileiros e, segundo analistas de mercado, é a faixa que tem puxado a economia no país. O cenário atual do Brasil com mais gente empregada formalmente, aumento da escolaridade e trabalhadores com ganhos salariais acima da inflação do período, fizeram crescer os olhos de segmentos diversos.

Entre esses mercados está o imobiliário. O momento parece aproximar o consumidor da classe média de realizar o sonho da casa própria. Mas, qual será o caminho mais curto e menos custoso para adquirir um imóvel? Para quem não pode comprar um imóvel à vista, as opções são financiamentos, consórcios ou fazer uma poupança. Entretanto, é preciso avaliar bem os planos de financiamento e de consórcio e a urgência para aquisição da casa própria antes de fechar contrato.

Segundo o professor do Instituto Brasileiro de Finanças, Perícias e Cálculos (Ibrafin), Anísio Castelo Branco, que também é perito do Ministério Público do Estado de São Paulo, o consórcio seria a melhor opção para aquisição de um imóvel, em termos financeiros na comparação com as formas de financiamento praticadas pelos bancos.

Porém, há dois fatores que precisam ser observados no consórcio: a taxa de administração cobrada pela empresa operadora do consórcio e o tempo para aquisição do bem. No consórcio, o mutuário pode adquirir os recursos para comprar o bem em meses ou anos, dependendo de quando for sorteado.

Castelo Branco explica que no consórcio o imóvel custará menos do que num financiamento, porque não incidirão juros na prestação, apenas correção monetária pela inflação do período e a taxa de administração. No consórcio, o valor da prestação muda mês a mês conforme o preço de mercado do imóvel. Neste caso, o que encarece a prestação é a taxa de administração do contrato, que em alguns casos, pode ser equivalente aos juros bancários. O consórcio é interessante quando a taxa de administração é inferior aos juros cobrados pelos bancos em um financiamento de imóvel. O professor Castelo Branco afirma que é preciso estar atento a isso.

Quanto aos financiamentos, o professor Castelo Branco aponta as duas principais tabelas que são utilizadas no mercado para crédito imobiliário. São elas, a Tabela Price e a Tabela SAC. Entretanto, sobre todas as formas de financiamento incidem juros, correção monetária (reposição da inflação), seguros (MIP e DFI) e taxa de administração de contrato.

O MIP é o seguro por morte e invalidez e o DFI é o seguro por danos físicos e estruturais do imóvel. Castelo Branco explica que o MIP é calculado sobre o valor da dívida do mutuário e o DFI, sobre o valor de mercado do imóvel. O seguro encarece a prestação do imóvel no financiamento em 15%.

Tabela Price e Tabela SAC

O financiamento pela Tabela Price consiste em prestações fixas calculadas em juros sobre juros. A Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) estabelece prestações decrescentes com juros compostos. As primeiras parcelas são maiores do que as últimas. Mas, considerando a incidência de juros e a correção monetária pelo prazo de financiamento, o mutuário pagará o mesmo preço no imóvel, nos dois métodos.

Mas, o professor Castelo Branco afirma que, caso o mutuário queira quitar o saldo devedor, após iniciado o pagamento das prestações, o desconto na quitação do imóvel será maior no contrato firmado pela tabela SAC. Entretanto, o professor afirma que a maioria dos mutuário prefere assinar o contrato pela Tabela Price, por causa das prestações fixas.

Sistemas financeiros

No Brasil há pelo menos três sistemas financeiros imobiliários. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que oferta carta de crédito para imóveis populares com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e Poupança, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), capital dos próprios bancos, e o Sistema de Amortização Crescente (SACRE), utilizado somente pela Caixa Econômica Federal (Caixa).

O SFH é utilizado por todos os bancos e Caixa e a taxa de juros é tabelada.Já a taxa de juros aplicada no SFI varia de banco para banco e tende a ser maior do que a taxa do SFH.  

Minha Casa, Minha Vida (PMCMV)

Em 2009 o professor Castelo Branco, que é perito do Ministério Público, emitiu parecer sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), do Governo Federal, fazendo um alerta em benefício dos mutuários. Os artigos 15A e 15B sugerem mais de um método de financiamento, entre eles a Tabela Price, Tabela SAC e Tabela Sacre. Entretanto, conforme a interpretação da lei, o mutuário poderia optar por outros métodos além destes três ofertados como as únicas opções, segundo afirma o professor Castelo Branco.

O professor afirma que o Minha Casa, Minha Vida é vantajoso no sentido de que o Governo Federal subsidia algumas taxas, financiando imóveis a juros mais baixos, porém os benefícios são sentidos apenas nos primeiros meses. “A dor de cabeça vem no futuro, no final do financiamento”, alertou Castelo Branco.