Baixada Santista terá imóveis mais baratos em 2016

e Luana Fernandes 

2016 será um ano de bons negócios para quem pretende adquirir um imóvel. A constatação é do diretor-executivo da Secovi na Baixada Santista, Carlos Meschini. “Apesar da atual economia, as perspectivas do mercado imobiliário são positivas para a Região. Santos tem muitas qualidades atrativas. A partir do segundo semestre deste ano, os preços estarão melhores”, garante o diretor, que no início apresentou um relatório com as demandas do mercado nos próximos meses.

Segundo Meschini, a recessão do mercado - que parou de lançar novos empreendimentos imobiliários este ano - deve ajudar a colocar os preços dos imóveis em um patamar acessível. “A oferta é maior do que a procura. Tem muitos lançamentos, muitos imóveis novos, mas pouca gente interessada em comprar. Isso vai acabar destravando o mercado, que terá que reduzir os valores para preços mais atrativos e condições melhores para os clientes. O preço estava fora de realidade. Em 2016, os preços serão reais. Quem puder esperar, vai comprar coisa boa”, explica.

No caso do aluguel, a situação é inversa. Há mais procura do que oferta. “Segundo pesquisa da VivaReal, Santos está entre os aluguéis mais caros do País. Tem muita gente optando ainda pelo aluguel, esperando a hora certa de investir em um imóvel”, comenta Meschini.

Em Santos, a demanda e a oferta de imóveis estão desalinhadas, assim como em outras regiões do Brasil. É o que diz o levantamento da VivaReal, portal especializado em negócios

mobiliários. Enquanto 38% procuram imóveis para alugar, estes representam somente 6% da oferta do inventário total. Para imóveis à venda, enquanto a oferta é de 94%, a demanda é de 62%. Durante 2014, Santos apresentou valorização de mais 6% no preço mediano do metro quadrado para venda e de mais 5% para aluguel de imóveis.

Em 2015, segundo dados levantados em fevereiro, o valor mediano do metro quadrado para aluguel continuou subindo (mais 3,3%), a terceira maior alta entre as cidades analisadas. Já o preço do metro quadrado para venda apresentou alta de 0,7%. A análise mostrou também o valor mediano para venda (R$ 4.895,83 por metro quadrado) e valor para aluguel, que ficou entre os cinco mais caros das cidades analisadas (R$ 29,03 por metro quadrado).

Quando falamos no tamanho do imóvel para compra, a busca (57%) também supera a oferta (40%) para imóveis entre 51 e 100 metros quadrados. Por outro lado, a demanda por imóveis de 101 a 150 metros quadrados é de 20%, enquanto a oferta é de 27%.

A maior demanda, para quem busca imóvel para alugar, é por imóveis entre 51 e 100 metros quadrados (52%), enquanto a oferta representa 41% do inventário. Por outro lado, 12% das pessoas procuram por imóveis entre 101 e 150 metros quadrados e a oferta representa 23% dos imóveis.

“Podemos observar que, em termos de variação, os dados são heterogêneos. Isso significa que, para análises sobre preços de imóveis, além dos fatores macroeconômicos, é necessário observar mudanças microeconômicas, como por exemplo, fatores característicos dos bairros, tal qual a chegada de uma nova empresa, que pode influenciar diretamente na alta dos preços”, analisa Lucas Vargas, vice-presidente comercial do VivaReal.

Bairros mais caros

Entre os bairros com valores medianos de metro quadrado mais caros da cidade podemos destacar Gonzaga, com preço de R$ 5.357 e Ponta da Praia com o metro quadrado para venda em R$ 5.333,33. Pompéia (R$ 5.208,33), Boqueirão (R$ 5.095,56) e Aparecida (R$ 4.946,24), também estão entre os bairros mais caros da Região. Quando falamos de valorização, Estuário apresentou a maior do período (alta de 11,8%). Também podemos citar Vila Belmiro (9,4%), Vila Matas (8,9%), José Menino (8,3%) e Campo Grande (6,3%) na lista dos cinco bairros com maior valorização.

“A previsão é de que a inflação continue crescendo em 2015 e que este fator, juntamente com a elevação na taxa básica de juros, influencie a tomada de crédito. Uma vez que investidores não são mais tão relevantes como parte da busca por imóveis, a demanda significativa é de quem precisa de crédito. Sendo assim, o custo do empréstimo passa a pesar negativamente para a movimentação do mercado, apesar de a demanda seguir em alta no primeiro semestre”, finaliza Lucas Vargas.

Caixa deve perder espaço para bancos particulares

A redução do limite de financiamento para imóveis usados pela Caixa Econômica Federal passou a valer a partir do último dia 4. Com a mudança, válida para imóveis usados financiados com recursos da poupança, o teto do financiamento passa de 80% para 50% do valor dos imóveis negociados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Para o diretor-executivo do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Sicovi-SP) na Baixada Santista, Carlos Meschini, a medida fará com que o banco estatal comece a perder espaço para entidades particulares.

“Se os bancos particulares segurarem a onda da Caixa, aí a Caixa vai perder bastante espaço com os bancos particulares e, provavelmente, deva voltar aos parâmetros normais. Eu não acredito que ela vá ficar perdendo tanto dinheiro como ela vai perder com essa mudança aí. Acredito que a Caixa vai perder bastante espaço que, há algum tempo atrás, ela tentou manter. Quando os bancos vieram muito fortes, a Caixa segurou a onda, baixou taxa, abriu financiamentos diferenciados e se manteve. Agora, ela deu esse recuo e os bancos vão nadar de braçada e levar os clientes”.

Ele classificou a busca dos brasileiros pela Caixa Econômica na hora do financiamento de imóveis como costume. Para Meschini, as vantagens oferecidas por bancos particulares farão com que as pessoas migrem de uma entidade financeira para outra.

“A gente sabe que o efeito Caixa é o efeito de costume do comprador de imóvel. O cara não vai em bancos particulares que estão com taxas melhores, com oportunidades melhores e acostuma a ir na Caixa. A mudança vai forçar ele a pensar: ‘A Caixa está me dando 50% e o outro está me dando 70%. Vou para aquele banco’.  É mercado. Um dá, o outro não, a gente vai para aquele que dá”.

O diretor-executivo do Secovi-SP reiterou que a mudança promovida pela Caixa afeta apenas aos imóveis usados pequenos, com valor entre R$ 300 mil a R$ 400 mil. No entanto, ainda será necessário aguardar até 60 dias para analisar o comportamento do mercado.

“Vamos ver o que vai acontecer. Se os bancos particulares continuarem bancando 70%, 80% do financiamento, o mercado vai absorver e seguir. A não ser que bancos particulares venham na onda da Caixa e daqui a 30, 60 dias entre também esse marco de baixar para 50%”.

Por fim, Meschini reafirmou a expectativa de melhora para o próximo ano. “O Secovi enxerga como uma coisa não muito boa a medida da Caixa. A gente sabe que é uma adaptação de mercado. O momento do mercado não é aquele momento de quatro ou cinco anos atrás, como a gente gostaria que fosse. Mas temos certeza que, em um ano, as coisas irão retomar”.