Advogado alerta: imóveis em leilão podem esconder dívidas que recaem sobre o arrematante

Nos últimos anos, os leilões de imóveis deixaram de ser exclusividade de investidores experientes e passaram a atrair iniciantes em busca de boas oportunidades.

Com descontos que podem ultrapassar 50% do valor de mercado e a facilidade dos lances online, o cenário parece promissor — mas esconde riscos que podem comprometer o bolso e a tranquilidade do comprador mal-informado.

“O leilão é seguro, mas não é simples. Um erro na análise de dívidas, no edital ou no processo pode transformar um bom negócio em prejuízo”, alerta o advogado Carlos Campi, especialista em Direito Imobiliário com foco em leilões e regularização de imóveis. 

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Os erros que custam caro

Segundo Campi, há sete erros comuns cometidos por iniciantes nesse mercado:

• Não ter suporte jurídico

• Ignorar a leitura técnica do edital

• Desconhecer a situação do imóvel

• Não calcular corretamente os custos totais

• Confiar em dicas superficiais da internet

• Agir por impulso

• Deixar de analisar o processo judicial ou extrajudicial

Um caso concreto ilustra os riscos:

“Depois de pagar o bem, um cliente recebeu uma cobrança de R$ 70 mil em taxas condominiais. Estava tudo no edital, mas ele não consultou um advogado antes”, relata Campi.

Dívidas e ocupações: os riscos invisíveis

Dois fatores costumam surpreender quem compra imóvel em leilão:

1. Dívidas ocultas

Nem todas as pendências são extintas após a arrematação. IPTU, taxas de condomínio e até ações judiciais podem, sim, recair sobre o comprador — tudo depende do tipo de leilão e do que está previsto no edital.

2. Ocupação do imóvel

Muitos imóveis estão ocupados, e a desocupação pode ser judicial, demorada e custosa. Mas com técnica e expertise, tudo se resolve em pouco tempo.

“A desocupação pode levar meses, gerar custos e desgaste emocional. Por isso, é essencial avaliar o perfil do ocupante e contar com apoio especializado”, explica Campi.

Leilão judicial ou extrajudicial: qual é mais seguro?

A segurança jurídica da operação varia conforme o tipo de leilão:

Leilão Judicial

• Supervisionado pelo Judiciário

• Dívidas costumam ser sub-rogadas ao valor da arrematação

• A desocupação é feita no próprio processo que gerou o leilão

Leilão Extrajudicial

• Regido por contrato de alienação fiduciária

• Algumas dívidas podem continuar atreladas ao imóvel

• A desocupação pode exigir ação judicial autônoma

“O edital não esconde nada, mas é técnico. O problema é que muitos não sabem interpretá-lo”, reforça o advogado.

Como investir com segurança

Para quem deseja entrar nesse mercado com tranquilidade, o caminho começa por três passos fundamentais:

1. Informação de qualidade: estude o básico sobre leilões, tipos e legislações.

2. Leitura técnica de editais: mesmo sem intenção de compra, vale treinar o olhar sobre os documentos.

3. Assessoria jurídica especializada: essencial para evitar armadilhas e prejuízos futuros.

O suporte jurídico deve acompanhar todo o processo:

• Antes do lance: análise de riscos e documentos

• Durante: orientação sobre valores e estratégias

• Depois: desocupação legal e regularização da posse e da matrícula

“Com o preparo certo, qualquer pessoa — mesmo sem experiência — pode fazer bons negócios em leilão”, conclui Campi.