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Chama o Síndico: A obrigação legal (e moral) de prestar contas

Hamilton Bueno Júnior

Publicado em 26/06/2022 às 12:18

Atualizado em 26/06/2022 às 12:44

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Reprodução/Internet

Prestar contas é uma obrigação imposta a todos os Síndicos por força de Lei.

Porém, muitos condôminos não têm noção da importância deste ato, nem como ela deve se dar. Então hoje, falaremos sobre como deve ser a prestação de contas.

Inacreditavelmente não é raro observar que em alguns prédios, os Síndicos não se atentam para o que diz a Lei, e teimosamente não convocam Assembleia, e dessa forma, não prestam contas de sua gestão.

Condomínios são regidos pela Lei: pelo Código Civil, Lei 4591 (Lei dos Condomínios) e pela Convenção Condominial. A Lei é aplicada a todos. A convenção não pode contrariar o que diz a Lei, e o Síndico também não está acima da Lei. Portanto, a Lei é clara ao determinar que, anualmente, o SÍNDICO convocará a Assembleia Geral Ordinária. Suas características são:

• Convocada pelo Síndico, e na sua omissão, por 1/4 dos condôminos.
• Acontece anualmente – obrigatoriamente!

Nela, pode deliberar sobre:

• Aprovação do orçamento de despesas,
• O rateio e valor das taxas condominiais para cada unidade,
• A prestação de contas,
• Eleição de Síndico (quando aplicável),
• Alteração no Regimento Interno.

A Assembleia é o instrumento jurídico hábil para aprovar – ou rejeitar as contas. Vale destacar que a prestação de contas é tão importante que a própria Lei definiu que, caso o Síndico não preste contas, estará sujeito à destituição do cargo (artigo 1.349 do Código Civil).

Ou seja, a omissão do Síndico na prestação de contas, pode ensejar a sua destituição.

Para destituir o Síndico, neste caso, deve haver uma assembleia especialmente convocada, e que necessita do voto de maioria do condomínio (metade mais um de todos os Condôminos).

Claro que esta via – Assembleia para destituição do Síndico – é desgastante para todo o prédio.

Sugerimos sempre que possível que se procure fazer com que se impere o bom senso, e a saída seja sempre no plano amigável. Quando esta falhar, busca-se amparo nos direitos que a Lei nos assegura.

O envio do balancete mensal, é o mesmo que prestar contas? A resposta é NÃO!

Prestar contas é um dos principais deveres do Síndico – e deve ser feita, no mínimo, anualmente na Assembleia Geral Ordinária.

O envio do balancete não substitui a prestação de contas. Prestar contas é detalhar cada rubrica contábil, responder às dúvidas, demonstrar despesas, gastos, explicar sobre as ações  de cobrança etc. Não é só aprovar o balanço financeiro - é dar satisfação aos condôminos de todos os atos praticados pelo síndico. É detalhar para a Assembleia a execução orçamentária do período.

Enviar o balancete não é obrigatório por Lei – porém, é um ato de bom senso, a fim de evidenciar a transparência e lisura da gestão.

Uma nota importante: a obrigação do Síndico, pela Lei, é prestar contas à Assembleia, ou seja, ele não tem obrigação nenhuma de prestar contas individualmente a um condômino – apenas e tão somente à Assembleia.

Não adianta nenhum condômino interpelar o Síndico no corredor ou no elevador e exigir que ele preste contas. Ele não está obrigado a isso!

A lei não obriga a escrituração das contas, porém ela é necessária, já que os balancetes, geralmente elaborados pelo administrador, são a oportunidade de tornar mais transparente a gestão.

Eles devem conter todo o movimento financeiro: total da arrecadação, à relação das despesas, o saldo para o mês seguinte, bem como os condôminos inadimplentes, que, ao contrário do que se pensa, não é proibido figurar em tal documento, pois a prestação de contas destina-se a relatar as receitas, as despesas, e o que não foi arrecadado…

Contas aprovadas

Antes, falemos dos casos em que as contas forem rejeitas (ou não aprovadas) - a mesma que as reprovou deve já estabelecer as tratativas que serão dadas (por exemplo: a contratação de uma auditoria etc.).

Agora, uma vez aprovada, ela tem o caráter de legitimidade - se a convocação foi dentro da Lei e da Convenção; se havia quórum; se constava da pauta; e, se foi regularmente votada, não há que se falar em sua anulação. 

Revestida desse caráter de legitimidade, inexiste a possibilidade de ser discutida administrativa ou judicialmente.

Com contas aprovadas em assembleia somente é possível exigir-se outra, ainda assim apenas pela via judicial, se algum dos condôminos provar a existência de:

a) fraude nas contas;
b) nulidade da assembleia por falta de quórum;
c) participação de terceiros – não condômino – na votação cujo voto tenha o poder de alterar o resultado;
d) falta de convocação para o assunto discutido;
e) falta de atendimentos dos requisitos de prazos para convocação etc.

Resumindo: é muito importante a correta escrituração das contas, de forma a facilitar e prover o processo de prestação de contas.

Contas aprovadas são o atestado do aval de todos os Condôminos com a lisura, a transparência, a confiabilidade e a credibilidade da gestão.

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