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O seu direito

Dr. Alan E. de Paula

Pós-graduado em Direito Tributário/Previdenciário-patronal; Pós-graduado em Direito do Trabalho; Pós-graduando em Direito Imobiliário; Professor e palestrante na Escola Superior de Advocacia da OAB/SP; Professor convidado na Faculdade Legale; Advogado militante em Direito tributário/previdenciário-patronal, imobiliário/condominial e do trabalho; Sócio fundador do Escritório Dr. Alan de Paula Advogados Associados. E-mail de contato: [email protected]

Aprovação de obras necessárias, úteis e voluptuárias nos condomínios

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10 SET 2018Por Dr. Alan E. de Paula12h18

Todo condomínio sempre tem obras acontecendo, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias. Esse texto visa orientar síndicos e condôminos, de forma concisa, a entenderem o tipo de obra/benfeitoria que está em andamento no seu condomínio, se a obra/benfeitoria pode ser providenciada pelo síndico sem assembleia, ou caso necessite de assembleia se o quórum legal de aprovação foi respeitado.

Das benfeitorias necessárias

O Código Civil trata sobre benfeitoria nos seguintes termos:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
3º. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. (grifos nossos)

Conforme preconiza a legislação, percebemos que obras necessárias são aquelas que conservam o bem ou impedem sua deterioração. 

Podemos citar como exemplos de obras necessárias: Pintura de fachada sem trocar a cor; Impermeabilização de laje por causa de infiltração; Reparos elétricos e hidráulicos; Troca de para-raio, interfone, CFTV, etc. 

A respeito do quórum de aprovação de benfeitorias dispõe o Código Civil em seu artigo 1341:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

As obras necessárias não precisam de autorização em assembleia se forem em caráter de urgência e os gastos não forem grandes. Agora, se a benfeitoria necessária não for emergencial e/ou a obra for de alto valor deve ser colocada em votação na assembleia, e o quórum de aprovação será: A MAIORIA DOS PRESENTES NA ASSEMBLEIA (50% + 1).

Das benfeitorias úteis

As benfeitorias úteis, conforme se pode observar do artigo 96 do Código Civil, supracitado, tem por objetivo aumentar e facilitar o uso do bem, embora não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, se mostram de visível utilidade.

Podemos citar como exemplos de obras úteis: reforma da guarita, individualização dos hidrômetros, cobertura das vagas de garagem, etc.

O quórum de aprovação em assembleia da benfeitoria útil, conforme artigo 1341, do Código Civil, é: MAIORIA DE TODOS OS CONDOMINOS DO EDIFÍCIO (50% +1).

Das benfeitorias voluptuárias

Reza o artigo 96 do Código Civil que benfeitorias voluptuárias são destinadas ao mero deleite do condômino, são para o lazer do condômino, não se mostrando necessárias ao uso habitual da coisa, mas tornando mais agradável o ambiente.

Podemos citar como exemplos de obras voluptuárias: Embelezamento da cabina do elevador, reforma do salão de festas para deixa-lo mais bonito, novo projeto paisagístico para deixar o jardim mais bonito, Fechamento de varandas com projeto específico, etc.

O quórum de aprovação em assembleia da benfeitoria voluptuária é: 2/3 DE TODOS OS CONDOMINOS DO EDIFÍCIO.

Contraponto